Immobilienmakler, die ihre Leistungen online anbieten, müssen seit Jahren besondere Anforderungen beachten. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer neuen Grundsatzentscheidung klargestellt: Wird ein Maklervertrag im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossen, ist dieser nur dann wirksam, wenn der Verbraucher ausdrücklich bestätigt, eine Zahlungspflicht einzugehen – etwa durch eine Schaltfläche mit der Aufschrift „zahlungspflichtig bestellen“. Eine bloße Schaltfläche mit der Bezeichnung „Senden“ reicht nicht aus.
Der Fall
Eine Maklerin hatte dem Interessenten (Verbraucher) im Sommer 2021 ein Web-Exposé zu einer Immobilie übersandt. Der Zugang zum Exposé war an die Annahme eines Maklervertrags über ein Online-Formular gekoppelt. Der Interessent setzte die erforderlichen Häkchen und klickte auf „Senden“. Später kam es zum Kaufvertrag – die Maklerin verlangte daraufhin eine Provision von rund 29.000 Euro.
Der Käufer verweigerte die Zahlung. Das Landgericht wies die Klage ab, das OLG Stuttgart gab ihr statt. Der BGH hob dieses Urteil nun auf.
Der rechtliche Kern
Der BGH stellt klar: Ein Maklervertrag ist ein entgeltlicher Verbrauchervertrag im Sinne von § 312j BGB. Wird dieser im Internet geschlossen, muss der Makler sicherstellen, dass der Verbraucher unmittelbar vor Vertragsschluss ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten. Fehlt diese ausdrückliche Bestätigung – wie im entschiedenen Fall durch die Schaltfläche „Senden“ – ist der Vertrag endgültig unwirksam.
Besonders bedeutsam: Der Vertrag ist nicht nur „schwebend unwirksam“, wie das OLG meinte, sondern von vornherein nichtig. Auch ein späteres Verhalten des Verbrauchers (etwa die Vereinbarung eines Besichtigungstermins) reicht nicht aus, um den Vertrag nachträglich wirksam zu machen. Eine Bestätigung im Sinne von § 141 BGB wäre nur dann wirksam, wenn sie ebenfalls die ausdrückliche Zustimmung zur Zahlung enthält – auch das war hier nicht der Fall.
Auswirkungen für die Praxis
Das Urteil hat erhebliche Bedeutung für Makler, Plattformbetreiber und andere Dienstleister im elektronischen Geschäftsverkehr:
- Gestaltung der Bestellprozesse: Wer Verträge online schließt, muss eine eindeutig beschriftete Schaltfläche („zahlungspflichtig bestellen“ o. ä.) verwenden.
- Makler müssen umdenken: Viele Makler nutzen automatisierte Systeme zur Exposé-Versendung, die oft keine rechtssichere Zahlungsbestätigung beinhalten.
- Kein Anspruch auf Wertersatz: Auch ein Rückgriff auf das Bereicherungsrecht (§ 812 BGB) ist ausgeschlossen, wenn die Informationspflichten verletzt wurden – selbst bei erbrachter Leistung.
Fazit
Das Urteil ist ein weiterer Beleg für die große Bedeutung des Verbraucherschutzes im digitalen Vertragsrecht. Für Makler bedeutet das: Wer mit Verbrauchern online Verträge schließt, muss die formellen Vorgaben haargenau einhalten – andernfalls droht der vollständige Rechts- und Provisionsverlust.
Gericht: Bundesgerichtshof
Datum: 09.10.2025
Aktenzeichen: I ZR 159/24