Eine häufige Konstellation in der Gewerbemiete: Ein Mieter möchte sich von einem Objekt lösen und beauftragt einen Makler mit der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter. Erstellt der Makler daraufhin ein Online-Exposé mit Fotos der Innenräume, stellt sich die Frage nach den Rechten des Immobilieneigentümers. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs klärt, wann Eigentümern ein Unterlassungsanspruch zusteht und inwieweit Anwaltskosten für eine berechtigte Abmahnung vom Makler erstattet werden müssen.
Der Sachverhalt im Überblick
Ein Eigentümer einer Gewerbeimmobilie hatte seine Ladenfläche an ein Unternehmen vermietet. Die Mieterin beauftragte einen Immobilienmakler mit der Suche nach einem Nachmieter. Der Makler vermarktete das Objekt daraufhin öffentlich im Internet und nutzte dafür großformatige Fotografien aus dem Inneren des Gebäudes. Eine ausdrückliche Beauftragung des Maklers durch den Eigentümer lag nicht vor. Der Eigentümer ließ den Makler anwaltlich abmahnen, forderte eine Unterlassungserklärung bezüglich der öffentlichen Zugänglichmachung des Exposés und verlangte die Erstattung der angefallenen Rechtsanwaltskosten.
Keine Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag
Für die juristische Beurteilung des Falls ist zunächst entscheidend, in wessen Interesse der Makler tätig wurde. Die Suche nach einem Nachmieter, die allein vom Mieter initiiert wird, liegt ausschließlich in dessen Rechts- und Interessensphäre. Der beauftragte Makler wird vertraglich allein gegenüber dem Mieter verpflichtet und tätig. Aus diesem Grund scheiden Ansprüche des Eigentümers gegen den Makler aus einer sogenannten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 681 Satz 1, 678 BGB in aller Regel aus.
Schutz von Innenaufnahmen als Eigentumsrecht
Aus medien- und eigentumsrechtlicher Sicht weitaus relevanter ist die Nutzung der Immobilienfotos. Das Recht, Fotografien von Bauwerken und insbesondere von Innenräumen gewerblich zu verwerten, steht dem Grundstückseigentümer zu. Werden solche Aufnahmen für ein öffentliches Exposé auf Immobilienportalen verwendet, stellt dies eine abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung dar.
Ein Unterlassungsanspruch entfällt nur dann, wenn der Eigentümer in die Nutzung ausdrücklich oder konkludent eingewilligt hat. Dabei reicht die bloße Kenntnis des Eigentümers über die Beauftragung eines Maklers durch den Mieter nicht aus, um auf eine generelle Einwilligung zur öffentlichen Vermarktung der Immobilie mittels Fotos zu schließen.
Erstattung von Anwaltskosten bei berechtigter Abmahnung
Liegt eine solche Eigentumsbeeinträchtigung vor, ist der Eigentümer berechtigt, den Makler abzumahnen. Ist diese Abmahnung wirksam und erforderlich, um dem Schuldner einen Weg aufzuzeigen, den Streit ohne Inanspruchnahme der Gerichte beizulegen, müssen die hierfür angefallenen Rechtsanwaltskosten nach den Grundsätzen des Aufwendungsersatzes erstattet werden.
Selbst wenn eine öffentliche Vermarktung vom Eigentümer aus mehreren Gründen gerügt wird, reicht es für die vollständige Erstattung der Abmahnkosten aus, wenn der Unterlassungsanspruch auch nur in einem Punkt – wie etwa hinsichtlich der unrechtmäßigen Verwendung der Innenraumfotos – materiell begründet war. Die Abmahnung gilt dann insgesamt als objektiv nützlich und zur Streiterledigung geeignet.
Fazit für die Praxis
Maklerunternehmen sind dringend gut beraten, vor der öffentlichen Vermarktung von Immobilien und der Nutzung von Innenaufnahmen stets die explizite Zustimmung des jeweiligen Eigentümers einzuholen. Eine rein vertragliche Beauftragung durch den aktuellen Mieter schützt den Makler nicht vor Unterlassungsansprüchen des Eigentümers und den teils erheblichen Kosten einer anwaltlichen Abmahnung.
Entscheidung: Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 30. April 2026, Az. III ZR 164/25